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易憲容:降價是樓市消費需求增長的關鍵

發布時間:2012-02-29   發布者:admin   【字體:

    在種種因素作用下,北上廣深等一線城市樓市成交量在2月下旬開始出現大幅回升。據報道,2月份的第三周,北京住宅網簽成交量為4417套,其中新建住宅簽約2737套,上漲219.4%。上海樓市同期成交量環比上漲70.5%,廣州上漲13.11%,深圳上漲35%。有觀點認為,這種骨牌效應有可能向全國蔓延。其實,這種看法是只見樹木未見森林。
  首先,近期住房銷售量的回升,僅是相對于前幾個星期而言。在前幾個星期,由于季節性因素導致住房銷售急劇下降,甚至出現零增長。因此,這兩個星期,住房銷售只要增加一些,其增長的幅度當然是驚人的。而且目前住房銷售市場分散化嚴重,偶然性十分普遍,用一個星期的數據來說明地方房地產宏觀調控的軟性對抗政策的作用是沒有意義的。
  其次,在“兩會”之前,無論是地方政府及房地產開發商,還是住房投機炒作者,都采取各種手段希望沖破當前中央政府對房地產宏觀調控的決心。比如,國內有20個以上的城市已經出臺軟性對抗中央政府房地產宏觀調控政策。但是只要差別化的住房信貸政策不取消,各地方政府所出臺的軟性對抗政策所起的作用都十分有限。
  第三,在住房消費市場,無論是房地產開發商創造出的“剛性需求”還是“改善性需求”,其對價的水平遠遠低于住房投機炒作為主導市場的對價水平。因此,在住房以消費為主導的市場,要增加住房銷售量,就得讓其價格水平回到住房消費者可接受或有支付能力的價格水平上來。從當前一線城市的住房消費量增加的情況來看,主要原因就是房價水平逐漸下跌讓一些有能力的人進入的結果。
  可以說,當住房市場真正地由投機炒作的市場向以消費為主導的市場轉變時,住房價格向下調整越多,進入市場購買住房的人也就越多。從這個角度來講,住房市場的銷售量取決于住房市場價格的下降程度。
  如果房地產開發商及住房投機以為中央政府房地產宏觀調控政策會如以往那樣出現逆轉,房地產市場的預期不改變,僅是通過地方政府軟性對抗政策就可以讓住房消費者進入高房價市場,這是根本不可能的。即使有可能也是曇花一現。
  當前中央房地產宏觀調控政策的底線是嚴厲打擊住房投機炒作,“去住房市場投資化”,讓住房市場價格回歸理性。如果當前以投機炒作為主導的市場不轉變,以投機炒作者為主導的住房對價水平不向下調整,那么在高房價重壓下,住房消費將十分有限。一旦這些住房消費需求耗盡,住房銷售很快就會面臨著枯竭。
  所以,當前國內住房市場要增加銷售量,就得讓住房價格逐漸調整,這樣才能讓住房消費需求逐漸釋放出來。
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